Obowiązek zapewnienia ludziom mieszkań nakłada na samorządy ustawa o samorządzie gminnym z 8 marca 1990 roku ,w rozdziale drugim jest mowa o tym, że zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w tym gminne budownictwo mieszkaniowe to jedno z zadań własnych gminy również Karta praw podstawowych Unii Europejskiej ogłoszona w Nicei w 2000 r. stanowi (art. II – 34): „W celu zwalczania wyłączenia społecznego i ubóstwa, Unia uznaje i szanuje prawo do pomocy społecznej i mieszkaniowej dla zapewnienia, zgodnie z zasadami ustanowionymi w prawie Unii oraz ustawodawstwie i praktykach krajowych, godnej egzystencji wszystkim osobom pozbawionym wystarczających środków.” Tak więc mieszkania nie powinny nadal pozostawac towarem wyłącznie luksusowym którego ceny reguluje sam rynek. Tym bardziej ze w obecnej sytuacji ceny mieszkań są dużo zawyżone.
W ciągu ostatnich dziesięciu lat ceny mieszkań ciągle rosły . Ten wzrost cen pociągnął za sobą ograniczenie możliwości konsumpcyjnych gospodarstw domowych w odniesieniu do innych dóbr, co na dłuższą metę działa hamująco na trwały wzrost gospodarczy. Niskie stopy oprocentowania doprowadziły również do przeinwestowania w sektorze mieszkalnictwa, co pociągnęło za sobą zwiększenie wysiłku finansowego związanego z wydatkami na mieszkanie. Wzrost wynagrodzeń nie nadążył za wzrostem cen mieszkań czyli pomimo wzrostu wynagrodzeń dostępność mieszkań spadła.
Na 1000 mieszkańców przypada w Polsce ok. 335 mieszkań co daje nam jedno z ostatnich miejsce w Europie.( Austria   457) ,(Belgia  415),(Bułgaria  486),(Czechy  435),(Dania  470),(Finlandia  489),(Francja 495),(Grecja 505) ,(Hiszpania 510),(Holandia 417),(Irlandia 341),(Luksemburg  394), (Niemcy 472),(Polska  335 ),(Portugalia  495),(Rumunia  381),(Szwecja  484),(Węgry 424 ),(Włochy  460). W 2008 roku ilość oddanych mieszkań ogółem wzrosła o 28%, ale mieszkań deweloperskich aż o 81%. W tym samym czasie ilość oddanych mieszkań spółdzielczych spadła o 16%, a mieszkań pozostałych (socjalne, komunalne) o 13,5%  . Ilość oddanych mieszkań, w stosunku do ubiegłego roku, wzrosła o 22,5%, ale mieszkań  budowanych przez deweloperów aż o 61,5%.W grupie pozostałych (socjalne, komunalne) nastąpił spadek o prawie 18%. Obecny wzrost budownictwa mieszkaniowego jest wynikiem sytuacji gospodarczej ale nie polityki rządu.
  Średnie ceny mieszkań są również zawyżone przez ceny luksusowych apartamentów. Wzrost średniej ceny często był pretekstem do podnoszenia cen mieszkań dla deweloperów. Także na rynku wtórnym presja rosnącej średniej powodowała, że kupujący zgadzali się na stawiane przez sprzedających warunki. W efekcie ci stale podnosili poprzeczkę cenową.

Wzrost cen stymulują też opłaty należne gminom z tytułu wzrostu wartości gruntów w przypadku zmiany ich przeznaczenia na tereny budowlane (opłata planistyczna – do 30% wzrostu wartości) oraz z tytułu wzrostu wartości gruntu w wyniku uzbrojenia terenów (opłata adiacencka – do 50% wzrostu wartości). Opłaty te właściciele wliczają sobie oczywiście do ceny sprzedaży co też powoduje ich wzrost.
Podaż działek ciągle jest za mała w stosunku do zapotrzebowania. Wiele terenów, nie zagospodarowanych rolniczo leży odłogiem. Gminy bardzo powoli sporządzają plany zagospodarowania i udostępniają nowe tereny. Budownictwo jest utrudnione poprzez brak uzbrojenia w wielu gminach.

W krajach Europy Zachodniej - do poziomu których aspirujemy - polityka mieszkaniowa była i jest elementem polityki gospodarczej i społecznej. Mieszkania nigdy nie były traktowane jako towar i w obrocie nimi nie sprawdzały się metody wyłącznie komercyjne. Kraje starej Unii postawiły na budownictwo społeczne - w tym w znacznej mierze na budownictwo czynszowe, choć stosowano różne jego formy. Inwestycje austriackie są wspierane przez państwo w 80%, w krajach takich jak Dania, Holandia, Hiszpania, Niemcy czy Włochy budownictwo czynszowe sprowadza się do tbs-ów. W Belgii do finansowania tego typu budownictwa powołano dwie spółki - obie o ogólnokrajowym zasięgu. We Francji mieszkania buduje i zarządza nimi organizacja non-profit o nazwie HLM (skrót od "Mieszkania o Umiarkowanych Czynszach"). Od 2000 roku działa ustawa, nakazująca gminom posiadanie w swych zasobach 20% mieszkań społecznych. W Irlandii i Wielkiej Brytanii mieszkania czynszowe są stopniowo odsprzedawane lokatorom. Dzięki temu czynsz płacą oni tylko od części niewykupionej. W Niemczech budownictwo społeczne finansują kasy mieszkaniowe - Bausparkassen. Oszczędzające w nich osoby mogą wykupywać zamieszkiwane lokale na własność. Bausparkassen finansują obecnie 66% nowych domów i mieszkań. Szwedzki program budowy mieszkań opiera się o spółki komunalne, nie ma przy tym pułapu dochodowego, ograniczającego dostęp do budownictwa społecznego. We Włoszech już od czterdziestu lat budownictwo czynszowe jest finansowane z budżetu państwa. Dzieje się tak za sprawą licznych ulg podatkowych, państwo spłaca też w imieniu obywateli część odsetek od kredytów.
Rządy europejskie czują się bezpośrednio odpowiedzialne za dostępność mieszkań we wszystkich poziomach zamożności obywateli bo dostępność do mieszkań ogranicza patologie  społeczne, rozwój budownictwa mieszkaniowego stabilizuje trendy rozwojowe w gospodarkach, pobudzanie popytu mieszkaniowego i tworzenie sprzyjających warunków prawnych do inwestowania jest bardzo dobrym interesem (wpływy do budżetów znacząco przewyższają wydatki). Głównymi przyczynami złej sytuacji mieszkaniowej w Polsce jest brak polityki mieszkaniowej, brak planów zagospodarowania przestrzennego ,zbyt niskie wydatki budżetowe na sferę mieszkaniową, złe prawo inwestycyjne oraz nie wywiązywanie się samorządów z konstytucyjnych obowiązków . U podstaw wycofania się państwa ze wspierania budownictwa mieszkaniowego tego leży błędne przekonanie, że pomoc państwa uszczupla środki budżetowe.
W rzeczywistości jest wręcz odwrotnie – budownictwo mieszkaniowe jest źródłem dochodów budżetowych. Co więcej ma ono wszelkie inne cechy pozwalające widzieć w nim prawdziwą lokomotywę gospodarki.
W wyniku utrzymującego się od lat braku polityki mieszkaniowej intensyfikują się fatalne konsekwencje społeczne i demograficzne – zapoczątkowany kilka lat temu ujemny przyrost demograficzny zmniejszy liczbę Polaków o 3 mln w ciągu najbliższych 20 lat. Do tego dochodzi fala emigracji zarobkowej mająca również przyczyny mieszkaniowe. Niezależnie od przekonań politycznych i światopoglądowych musimy więc przyjąć do wiadomości, że sytuacja mieszkaniowa jest obecnie w Polsce jednym   z kluczowych czynników decydujących o losach narodu..\TPK


Materiały źródłowe zaczerpnięte z;
GUS-"Raport 2006 o naprawie sytuacji mieszkaniowej"- prof. Zofia Bolkowska, dr Elżbieta Hibner, mgr Jacek Koziński, doc. Hanna Kulesza, doc. Tadeusz Nawrot, prof. Piotr Witakowski, mgr Włodzimierz Witakowski; kierownictwo zespołu – Piotr Witakowski
oraz z portali :www.muratorplus.pl, www.lex.com, www.warszawa.sarp.org.pl